「五つ星民泊」のノウハウを持った専門のスタッフが、お忙しいホスト様に代わって民泊運営の代行させていただきます。

宿泊費（清掃費除く）からOTA手数料を引いた金額の15%

収益シミュレーションの上、ご提案させていただきます。お気軽にご相談くださいませ。

事前ご相談費用 0円

物件取得相談、収益シミュレーション等を含みます

ご契約後初期費用 55,000円（税込）

運営計画相談、内装コンサルティング、アカウント作成、ハウスマニュアル作成・印刷および設置、清掃会社のコーディネート・打ち合わせ、訪問時の交通費実費等を含みます。写真撮影はプロカメラマンを派遣いたしますので別途費用が必要です。

物件の規模や総室数によって民泊運営代行費用の上限額を設定いたします。

（実例）マンション1室の特区民泊物件にて運営代行費用上限66,000円（税込）を設定させていただきました。
15%の運営代行手数料で440,000円を越える宿泊費の条件で運営しておられるオーナー様は民泊代行費用削減となります。

• Airbnb（エアビーアンドビー）
• Booking.com（ブッキングドットコム）
• Expedia（エクスペディア）
• 楽天トラベル
• agoda（アゴダ）
• HomeAway（ホーム・アウェイ）
• AsiaYo（アジアヨ）
• 自在客（ジザイケ）
• その他、お客様のご希望や集客状況に応じて対応してございます。

1. お問い合わせ、ご相談
2. 物件訪問によるご面談
3. 収益シミュレーション
4. ご契約
5. 内装
6. 共有アカウント作成
7. 写真撮影
8. リスティング公開および民泊運営代行開始

その他、

大阪府北摂エリア（運用代行・清掃代行）

大阪府泉佐野エリア（運用代行）

大阪府大阪市中央区 谷町九丁目エリア（運用代行・清掃代行）

大阪府大阪市港区 弁天町エリア（運用代行）

大阪府大坂市浪速区 桜川エリア（運用代行・清掃代行）

大阪府大阪市浪速区 天王寺エリア（運用代行・清掃代行）

京都府京都市下京区エリア（運用代行・清掃代行）

大阪府大阪市 十三エリア（運用代行）

大阪府大阪市 新大阪エリア（運用代行）

大阪府東大阪市 布施エリア（運用代行）

これまで、のべ100件以上、個人様、法人様問わず、京都大阪のAirbnb・民泊運営代行のご依頼・ご相談をいただいております。

民泊運営中のホスト様からお問い合わせをいただくきっかけは

✔ 現在の代行業者とのコミュニケーションに不安がある（勝手に料金を安くする等）

✔ ほとんど予約が取れないのに何も対策をしてもらえない

というお悩みがほとんどです。

代行費用を極端に値下げしている代行業者さんが増えてきていることも、その原因のひとつに考えられます。出来るかぎり利益を上げたいホスト様のお気持ちを考えると、運営代行費用をお安く提供することは良いサービスのように考えられます。しかし現実は「代行費用価格低下による品質の低下」が問題になっています。「対応品質が悪いから」という理由で、弊社にご連絡をいただく件数が急激に増えてきています。

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AirConcier様

他社で代行を依頼している者です。

どうもアルバイトスタッフがメールの返信をしているようです。ゲストとのやり取りの前後関係を理解しないまま、別のアルバイトスタッフが返信するため、ゲストの混乱を招いてしまっています。ゲストから怒られることもしばしばです。

ちょろちょろと問い合わせをもらいますが、あまり予約には結びつきません。

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これは対応しているアルバイトスタッフさん個人が悪いということではなく、代行費用を下げることで急激に管理件数が増えて、急遽スタッフを増員したために対応品質を保てていないことが課題です。400件以上扱う業界大手の運営代行業者さんへ依頼していた方がいましたが

✔ ターミナル駅から徒歩5分以内と立地も問題なし

✔ 内装もリノベーションしたため大変綺麗にまとまっている

という優良条件が揃っていながら、ほとんど予約が取れていませんでした。 

そのリスティングは「最初につくっただけ」でブラッシュアップなど一切行われませんでした。代行業者さんから特に改善の提案もありませんでした。「何かありませんか？」と問い合わせると、「とりあえず中国語対応しときましょうか？」という返信がありました。

結果は明らかです。集客に何も良いことは起こりませんでした。代行業者さんの大手、中小に関係なく、小手先のテクニックで集客ができるはずがないのです。管理件数が多い＝単純に一件あたりにかける時間が少ない、ということなのです。

✔ どんな方に来てほしいのか

✔ その方が好みそうな内装なのか

✔ 価格は正しいのか

✔ 部屋の見せ方は正しいのか

✔ 何か足りないものはないか

物件数が増えてきた今、そしてこれからは、もっと考え続けなければならないのです。

急激に管理数が増え、人材育成も追いつかない結果、物件あたりの品質がどんどん低下していきます。弊社でも経験済みですので、これは確実に言えることです。10年以上web業界でコンサルティングをしている弊社からすれば、ブラッシュアップなくして、リスティングが良くなることなどありえないと考えています。ゲストに注目してもらえるはずがないのです。

これらの現状をふまえて、私たちは、極端に運営代行費用を低下させ始めたことには全く追従しません。

✔ お客様との信頼度を高めて

✔ 良いリスティングをつくり

✔ 多くのゲストをお迎えし、日本で素晴らしい体験をしていただき

✔ しっかりと利益を上げる

Airbnb民泊運営代行業者の本来あるべき姿を追求していきます。

お約束①：お問い合わせには必ずご返信します。詳細情報をお知らせください。

ビジネスでは当たり前なのですが

✔ 他社に問い合わせをしたが、全く返事がない

✔ 問い合わせへのレスポンスがあまりに遅い

と弊社にご連絡をいただくことが多くあります。
現在お問い合わせが急増しているため、ときにご返信までお時間をいただくこともございます。また、明らかに冷やかしとも言えるような内容の伴わないお問い合わせを除き、必ずご返信させていただきます。

お約束②：無意味な契約期間の縛りは設けません。 

✔ 2年契約の縛りがあったため、サービスに納得できずに解約したのに違約金を取られた

こんなお話は、もう聞き飽きたくらいに（すみません…）ご相談いただいています。サービスの質もわからないことに縛りをつくる民泊運営代行業者さんにも責任がありますが、それしか選択肢がなかったオーナー様のお気持ちもよくわかります。

そのため、エアコンシェルでは、オーナー様に不利益になるような契約期間の縛りを設けておりません。
リスティングを安定稼働させるためなどで、開始から6ヶ月間は原則としてご一緒させていただきますが、それ以降は、オーナー様と弊社の協議の上で決定しております。

お約束③：お客様の専任スタッフを配置いたします。

ゲストからの問い合わせに複数のアルバイトスタッフが対応することでゲストの混乱を招き、クレームに繋がることがあります。弊社ではお客様ごとに専任スタッフを配置しお客様とゲストとのやり取りは同じスタッフが担当しています。そのため全てのリスティングで

✔ 返答率100%

✔ ゲストからのコミュニケーションクレームゼロ

を維持できています。

お約束④：契約内容を明確にし、全ての内容でお客様がご納得の上、契約書を交わします。

✔ 契約内容を明確にしない

✔ 契約書を締結しない

嘘ではありません。そんな状態で運営代行を進めてしまう民泊運営代行業者さんも一部おられるようです。正直ビジネスとしてゼロ点だと思います。オーナー様も忙しさのあまり「とにかく任せるから！」でスタートしてしまうことも実は大きな問題ですが、結果として請求金額の高さやサービスの質の悪さで「ノリと勢いで任せてしまったこと」を後悔される方も多いのです。
エアコンシェルは「口約束」で業務を進めることは一切ありません。契約内容をひとつひとつ確認させていただき、オーナー様にご納得いただいた内容で契約書の締結をさせていただきます。

お約束⑤：「一緒にリスティングを運営する意識」で、お客様とのやり取りを重ねます。

リスティングが公開されてから、常にブラッシュアップを必要とするのがAirbnbの特徴です。価格の調整から、写真の見せ方など、集客のためにしなくてはならないことが本当にたくさんあります。これらの作業ひとつひとつを、お客様と一緒につくり上げるべきだと私たちは考えており、密なやり取りが必要になります。

実際には「LINE」を活用することが多くなっています。リアルタイムに連絡を取り合いながら、理想的なリスティングを目指します。

サービス開始当初は、Airbnbをご検討している方からのご相談が多かったのですが、最近では、すでに運営済みの方からのお問合せも増えています。ご検討中の方からのご質問のほとんどは下記のようなことです。

✔ 大阪市内で始めたいと思うが話を聞かせて欲しい

✔ 京都市内で良い物件を見つけたが意見を欲しい

このような場合、例えばこのような見解を述べさせていただいております。

一部抜粋ですが、ご参考にどうぞ。

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民泊で利益が見込めるようになるためには、物件の条件（ハード面）からある程度収益シミュレーションを行うことが重要です。その段階で明らかに利益が見込めないようでしたら「参入しない」「撤退する」ことも考える必要があります。サービス（ソフト面）に関しては、集客および宿泊単価の向上に効くものですが、ハード面は変更ができないため、まずはそこからです。

【ハード面】

✔ ロケーション（駅×徒歩での距離）

✔ 物件のタイプ（戸建て or マンション）

✔ 物件の雰囲気（和 or 洋）

【ソフト面】

✔ 宿泊価格

✔ 宿泊可能人数

✔ アメニティ

などです。

まずはロケーション。

現在の京都、大阪では、当然圧倒的に「駅近」が有利です。例えば大阪であれば難波エリアが人気なのは、観光スポットとして注目を浴びていることと関空からのアクセスの良さでしょう。私たちが知りもしないエリア、便利でないと感じるエリアに、今から参入するのは基本的にはオススメできません。

ただ、多少駅から距離があったとしても（徒歩15分など）、ゲストがそのリスティングに価値を感じれば実際に予約が入ることはあります。ただし、難易度は非常に高いとお考えください。

京都でも大阪でもまずは英語対応です。大阪では、中国人観光客と韓国人観光客が非常に多いですが、まずは英語での準備を完璧にしてください。

新規参入時のポイントとしては

✔ 駅から徒歩10分以内の物件が望ましい

✔ 賃料が高額な物件で始めない（ランニングコストで首が絞まります）

✔ 宿泊費は安く始めて、段階的に引き上げていく

✔ 最低の家具家電は揃える（ターゲット層に合わせたアメニティ等も非常に重要ですが、アメニティの充実度が予約数の増減に大きく左右することは経験上あまりありません）

あたりと考えております。そして特区民泊、簡易宿所での運営を前提で始めてください。法改正で違法民泊に対する処罰が重たくなります。

運営も清掃も代行するとなると、2名定員の物件では宿泊単価が低く推移しがちのため、ホスト様の利益を確保することが難しくなります。

✔ 4名以上が宿泊できる物件

✔ 清掃はご自身でなさるか、複数の見積りを取ることで出来るかぎり安い業者様を探す

など、「収入を増やし、支出を減らす」ことを基本に計画していきます。

ご自身でリスティング作成をされる場合、競合リスティングにヒントがあります。つまり、宿泊者が多そうなリスティングは非常に勉強になる、ということです。

✔ どんな情報が掲載されているか

✔ どんな写真を揃えたら良いか

✔ どれくらいの価格帯でリリースすれば良いか

それに加えて

✔ ハウスルール、家具家電の使い方ガイダンス（英語は必須です）

✔ 近隣の情報（コンビニ等）

✔ 京都の情報

✔ 大阪の情報

など、 サービスを差別化するためのソフト面を揃えるのがよろしいかと思います。

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